A gestão tributária de um projeto de construção civil é fundamental para o sucesso do empreendimento. Porém, alguns gargalos e pontos de atenção específicos ao longo das etapas da obra podem comprometer o andamento do projeto e gerar complicações financeiras e fiscais para construtoras e incorporadoras. Neste artigo, apresento os principais gargalos nas etapas de uma obra, juntamente com recomendações essenciais para assegurar o compliance tributário.
1. Aquisição do Terreno: Regularização e Estruturas Jurídicas para Redução do ITBI
Gargalo: Incidência inadequada ou excessiva do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
- Ponto de Atenção: Avaliar as estruturas jurídicas mais adequadas para a aquisição do terreno, visando reduzir a incidência do ITBI e otimizar os custos tributários.
- Due diligence do imóvel para assegurar a não aplicação da progressividade do IPTU e orientar os prazos de solicitação de alvará para evitar eventual repercussão dessa cobrança majorada
2. Incorporação Imobiliária: Importância do Regime de Afetação para Obtenção do RET
Gargalo: A ausência de regime de afetação impede o enquadramento no Regime Especial de Tributação (RET), resultando em perda de benefícios fiscais.
- Ponto de Atenção: A necessidade de instituir o regime de afetação patrimonial ao registrar a incorporação imobiliária. Esse regime é fundamental para assegurar a obtenção do RET, que pode reduzir consideravelmente a carga tributária do empreendimento.
- Recomendação: Adotar o regime de afetação durante a incorporação é crucial. Isso permite que o patrimônio da obra seja separado do patrimônio da incorporadora, protegendo os recursos dos adquirentes e possibilitando o enquadramento no RET. Assim, a construtora poderá se beneficiar de uma tributação reduzida e simplificada, especialmente no tocante ao PIS, COFINS, CSLL e IRPJ, garantindo um fluxo financeiro mais favorável ao projeto.
3. Solicitação de Regime Especial de Tributação: Redução da Carga Tributária
Gargalo: Perda da possibilidade de redução tributária de até 4% (ou 1% no Minha Casa Minha Vida) para IRPJ/CSLL, PIS e COFINS.
- Ponto de Atenção: Aderir ao Regime Especial de Tributação (RET) possibilita a redução da carga tributária para 4%, englobando IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. Projetos do programa Minha Casa Minha Vida ainda podem se beneficiar de uma carga reduzida para 1%.
- Recomendação: Solicitar o RET no início do projeto para garantir que os tributos sobre a receita auferida pela incorporação fiquem dentro da alíquota de 4%. Para projetos voltados ao Minha Casa Minha Vida, o benefício é ainda maior, pois a carga pode ser reduzida a 1%. Essa economia tributária significativa pode ser a chave para viabilizar financeiramente grandes empreendimentos e garantir uma gestão mais eficiente dos recursos do projeto.
4. Alvarás de Construção: O Impacto da Burocracia
Gargalo: Demora na emissão de alvarás e licenças, o que pode paralisar/atrasar o início das obras. Prazo legal que varia de 15 a 90 dias. Adoção de medidas judiciais pontuais pode assegurar o cumprimento dos prazos
- Ponto de Atenção: Acompanhar o processo de solicitação de alvarás junto à prefeitura, garantindo que todos os requisitos sejam atendidos.
- Recomendação: Prepare a documentação com antecedência e tenha uma equipe dedicada a lidar com questões burocráticas, agilizando o processo de aprovação e evitando atrasos no cronograma da obra.
5. Início da Obra: Organização é Essencial
Gargalo: Falta de controle no orçamento e cronograma durante a execução da obra.
- Ponto de Atenção: Garantir que todos os procedimentos fiscais e trabalhistas estejam sendo cumpridos durante a execução da obra.
- Recomendação: Implementar um sistema eficiente de auditoria interna e controles gerenciais. Esses controles são indispensáveis para garantir o correto encerramento da obra, assegurando a emissão adequada dos documentos fiscais e o cálculo preciso do ISS. A documentação organizada também facilita a fiscalização e reportes futuros ao Município.
6. Contratação de Serviços de Terceiros: Retenção de Tributos e Obrigações Fiscais
Gargalo: Falhas na retenção de tributos nos pagamentos a prestadores de serviços e preenchimento incorreto das obrigações fiscais. Ausência de monitoramento dos recolhimentos de prestadores do Simples Nacional.
- Ponto de Atenção: Verificar se os prestadores de serviços estão regularizados e se a retenção dos tributos (ISS, PIS, COFINS, INSS) está sendo realizada corretamente, além de garantir que o recolhimento dos tributos esteja ocorrendo no local da obra, e não na sede dos prestadores.
- Recomendação: É indispensável o correto preenchimento das obrigações fiscais e o monitoramento dos recolhimentos para que sejam feitos no local da obra. Isso assegura o melhor aproveitamento dos tributos pagos e facilita o cumprimento dos requisitos fiscais no encerramento do projeto (especialmente após a entrega da DTCO), otimizando a fruição de benefícios fiscais locais.
7. Entrega da DTCO: Regularização e Preenchimento Correto das Áreas Tributáveis
Gargalo: Atraso na emissão da Declaração de Termo de Conclusão de Obra (DTCO), impedindo a obtenção do “habite-se”.
- Ponto de Atenção: Atenção ao regular preenchimento da DTCO, com a correta indicação das áreas tributáveis, reduzindo os riscos de revisão de tributos como ISS e IPTU. A falha nesse preenchimento pode acarretar multas de até 50% sobre o valor do ISS.
- Recomendação: Certificar-se de que todas as exigências fiscais e documentais foram cumpridas antes de solicitar a DTCO. Mantenha um acompanhamento rigoroso da documentação durante toda a obra, para que, ao final, o processo de emissão da DTCO seja ágil e sem riscos de multas futuras.
8. Emissão da Guia de ISS: Atenção ao Arbitramento Fiscal
Gargalo: Erros no cálculo do ISS e atrasos no pagamento.
- Ponto de Atenção: Sem prejuízo das possíveis discussões quanto à legalidade da metodologia adotada pela PMSP para cobrança do ISS, o atendimento correto das etapas anteriores é crucial para a redução da repercussão financeira do arbitramento fiscal.
- Recomendação: Emitir e pagar a guia de ISS dentro do prazo, garantindo que a base de cálculo esteja correta. Além disso, o cumprimento das etapas anteriores, como a correta retenção e recolhimento dos tributos na obra, ajuda a minimizar impactos financeiros de eventuais arbitragens fiscais no futuro.
9. Desmembramento das Unidades: Gestão e Cumprimento dos Prazos
Gargalo: Falta de controle sobre o momento do desmembramento das unidades e os prazos legais envolvidos.
- Ponto de Atenção: Gerenciar o momento do desmembramento das unidades é crucial para reduzir a repercussão de eventuais revisões de IPTU. A análise e o cumprimento dos prazos legais são determinantes para evitar problemas futuros e garantir que as unidades sejam devidamente registradas.
- Recomendação: Acompanhar de perto o processo de desmembramento e assegurar que ele seja realizado dentro dos prazos legais. Isso minimizará os riscos de revisão de IPTU e reduzirá o impacto de qualquer revisão futura.
10. Individualização do Cadastro e Alteração de Polo Passivo: Redução do Passivo Fiscal
Gargalo: Atrasos na individualização do cadastro municipal e na alteração do polo passivo, resultando em passivos fiscais de IPTU.
- Ponto de Atenção: A gestão eficiente da regularização de cadastros, tanto para a individualização das unidades quanto para a alteração do polo passivo, é essencial para assegurar a redução do passivo fiscal de IPTU.
- Recomendação: Realizar a individualização do cadastro municipal e a alteração do polo passivo o mais rápido possível após a conclusão da obra. Isso garante que o IPTU seja corretamente atribuído às novas unidades, eliminando o risco de cobrança global e evitando passivos fiscais desnecessários.
Conclusão
Gerenciar um projeto de construção envolve muito mais do que apenas a execução física da obra. Cada etapa do processo possui implicações fiscais e regulatórias que exigem atenção para evitar gargalos e problemas futuros.
Manter o compliance tributário é essencial para o sucesso de qualquer empreendimento. Isso inclui o cumprimento das obrigações fiscais em todas as fases da obra, desde a aquisição do terreno até a entrega final das unidades. Uma consultoria jurídica experiente e especializada pode otimizar a gestão tributária eficiente, minimizando riscos. O controle preciso sobre cada etapa — desde o desmembramento até a individualização de unidades e gestão de obrigações fiscais — é essencial para reduzir o passivo fiscal, assegurar o correto pagamento de tributos e evitar penalidades futuras. Ao garantir a conformidade com as obrigações legais e fiscais, as empresas conseguem otimizar seus resultados financeiros e proteger seus projetos contra riscos inesperados.
