Profissionais do setor da construção civil e imobiliário precisam estar preparados para as transformações trazidas pela Lei Complementar nº 214/2025, que se propõe a redesenhar o cenário tributário do Brasil, impactando diretamente as transações com bens imóveis.
Como especialistas em tributação da construção civil, estamos acompanhando de perto as implicações e separamos aqui alguns aspectos relevantes.
Este é um momento de adaptação estratégica. Ignorar as novas regras pode custar caro.
As Principais Transformações
A LC 214/2025 institui a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), pilares da Reforma Tributária sobre o consumo.
A grande mudança para o setor reside na não cumulatividade ampla desses novos tributos.
Ao contrário de alguns tributos atuais que geram “efeito cascata”, o novo modelo permite a apropriação de créditos em praticamente todas as aquisições de bens e serviços relacionadas à sua atividade econômica. Isso tem o potencial de reduzir a carga tributária efetiva ao longo da cadeia produtiva.
Essa mudança fundamental impacta diretamente a estrutura de custos dos projetos de construção e incorporação.
Regimes Específicos e Regras de Transição
A Lei Complementar dedicou atenção a aspectos específicos do mercado imobiliário, reconhecendo suas particularidades.
Como resultado da iniciativa setorial, o setor recebeu uma tratamento diferenciado com a inclusão de um regime específico com alíquota reduzida em 50% para as seguintes operações:
- Construção civil e incorporação imobiliária;
- Alienação de imóveis (inclusive adjudicação e parcelamento de solo);
- Administração e intermediação de bens imóveis;
- Constituição de direitos reais (exceto garantias).
Já para as operações de locação, arrendamento e cessão onerosa de imóveis, a alíquota será reduzida em 70%.
Considerando que a implementação das mudanças será gradual, iniciando em 2026 e finalizando apenas em 2033, a legislação estabeleceu regimes transitórios, para opção dos contribuintes conforme conveniência. Em linhas gerais são esses:
• Incorporação:
- Até 31/12/2026: Vendas feitas por empreendimentos no RET seguem tributadas pelas regras atuais (alíquota de 4% ou 1% sobre a receita bruta), mesmo que o pagamento ocorra depois dessa data.
- Entre 01/01/2027 e 31/12/2028: O empreendedor poderá optar por um regime de transição, com cobrança cumulativa da CBS (2,08% ou 0,53%), válido para todas as vendas feitas no período, mesmo se concluídas após 2028. Se não optar, será aplicado o novo regime específico do setor imobiliário, com alíquotas variáveis e direito a créditos.
- A partir de 01/01/2029: Passa a valer integralmente o novo modelo de tributação (IBS + CBS) para as vendas imobiliárias. O RET permanece apenas para IRPJ e CSLL, com novas regras para o restante (CBS e IBS).
• Loteamentos
- Até 31/12/2026: Vendas de lotes em loteamentos com pedido de registro feito até essa data continuam sendo tributadas pelas regras atuais, mesmo que o recebimento ocorra depois.
- Entre 01/01/2027 e 31/12/2028: O loteador poderá optar por um regime de transição, com CBS cumulativa de 3,65%, aplicável inclusive a vendas feitas após 2028.
- A partir de 01/01/2029: As vendas de lotes passam a seguir integralmente o novo regime tributário (IBS + CBS). O Lucro Presumido segue válido para IRPJ e CSLL, mas PIS e Cofins serão substituídos por novas regras de CBS e IBS.
• Locação, Cessão Onerosa e Arrendamento:
Contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento firmados até a data da publicação da LC nº 214/2025, por prazo determinado e com requisitos formais (como firma reconhecida ou assinatura eletrônica), poderão optar por recolher CBS e IBS à alíquota de 3,65% sobre a receita recebida, sem direito a crédito.
- Para contratos residenciais, a opção vale até 31/12/2028 ou até o fim do contrato, o que ocorrer antes.
- Para contratos não residenciais, a opção vale até o fim do contrato.
Base de Cálculo: Deduções e Valores de Referência
A LC 214 introduz novas abordagens para a determinação da base de cálculo, especialmente relevante para operações futuras:
• Dedução de Custos em Novas Operações: Para a alienação de bens imóveis decorrentes de incorporação, parcelamento ou construção iniciados a partir de 1º de janeiro de 2029, o contribuinte poderá deduzir da base de cálculo do IBS os valores pagos na aquisição de bens e serviços utilizados na obra entre 2027 e 2032.
Essa dedução abrange os custos diretos do empreendimento, desde que comprovados por documento fiscal idôneo, e também permite a dedução de custos e despesas indiretas.
• Valor de Referência e Redutores: A Lei menciona a possibilidade de as administrações tributárias apurarem um valor de referência para imóveis, com base em metodologia definida em ato do chefe do Poder Executivo da União.
Prevê, ainda, a aplicação de dois redutores na base de cálculo, o redutor de ajuste e o redutor social, para atenuar os efeitos da tributação no setor imobiliário:
Redutor Social: É um valor fixo, dedutível da base de cálculo da operação, corrigido mensalmente pelo IPCA. O objetivo é desonerar especialmente o consumo habitacional das famílias, favorecendo o acesso à moradia e reduzindo distorções. Aplicável nas seguintes hipóteses:
- Alienação de imóvel residencial novo;
- Alienação de lote residencial;
- Locação de imóveis (residenciais e não residenciais).
Redutor de Ajuste: É um redutor calculado individualmente por imóvel, de forma a ajustar a base de cálculo da operação de venda (alienação onerosa) ao ganho efetivo da empresa. Ele considera:
- Valor de aquisição, custo de produção ou valor da incorporação;
- ITBI, laudêmio e contrapartidas urbanísticas e ambientais;
- Todos os valores são atualizados monetariamente pelo IPCA.
Esse redutor representa um avanço técnico importante, pois aproxima a tributação do lucro real da operação (ainda que no âmbito de tributos sobre o consumo), reduzindo distorções em casos de longo ciclo operacional e margens reduzidas.
Incentivos em Áreas de Reabilitação Urbana
A Lei Complementar incentiva ainda a reabilitação urbana em zonas históricas e áreas críticas.
Projetos aprovados nessas áreas pela Comissão Tripartite, podem se beneficiar de redução em 60% das alíquotas do IBS e da CBS incidentes sobre os serviços a eles relacionados, como planejamento, projeto, construção, reforma, instalação, manutenção, conservação e limpeza.
Para a locação de imóveis nessas áreas específicas, a redução de alíquotas será ainda maior: 80%.
Impacto nos Contratos com o Poder Público
Empresas do setor que possuam contratos vigentes com a administração pública (federal, estadual, distrital ou municipal), incluindo concessões públicas, terão seus contratos ajustados.
O objetivo é restabelecer o equilíbrio econômico-financeiro em razão da alteração da carga tributária efetiva suportada pela contratada. Essa revisão deve considerar os efeitos da não cumulatividade nas aquisições e custos da contratada, entre outros fatores. A administração pública deve proceder à revisão de ofício quando houver redução da carga tributária, assegurando manifestação da contratada.
Pessoa Física e Operações Imobiliárias
Mesmo para a pessoa física, há regras que podem levar à incidência do IBS e da CBS sobre operações imobiliárias.
A alienação, locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis por pessoa física poderá sujeitá-la ao regime regular se a quantidade e o valor das operações caracterizarem atividade econômica. Há limites específicos de valor e quantidade de imóveis para determinar essa caracterização.
Outro aspecto que precisará ser analisado é o impacto tributário na aquisição de terrenos de pessoas físicas, considerando a nova dinâmica de creditamento e reflexo nos custos da obra.
O Que Sua Empresa Precisa Fazer Agora?
A complexidade das mudanças exige uma abordagem proativa:
• Analise Seus Contratos: Avalie seus contratos. Prepare-se para as negociações de reequilíbrio tributário. Aqui é fundamental revisitar todos os fornecedores e negociar para ajustar os preços, considerando a tributação “por fora”.
• Reveja Seus Processos Internos: Adapte seus sistemas de gestão, contabilidade e fiscal para a nova lógica da não cumulatividade e para as exigências de escrituração segregada dos regimes de transição.
• Mapeie Seus Créditos: Entenda as novas regras de apropriação de créditos sobre as aquisições e o impacto nos seus custos.
• Acompanhe a Regulamentação: Muitos detalhes operacionais, bases de cálculo específicas e obrigações acessórias serão definidos por regulamento. Fique atento às publicações da RFB e do Comitê Gestor do IBS.
• Avalie Projetos de Reabilitação: Considere os incentivos fiscais em áreas urbanas históricas e críticas para novos projetos.
Conclusão
A Lei Complementar 214/2024 representa um marco para o setor da construção civil, trazendo tanto desafios quanto oportunidades.
A compreensão detalhada das novas regras, especialmente dos regimes de transição e da não cumulatividade, é essencial para garantir a conformidade e otimizar a carga tributária. Prepare-se para essa nova realidade!
Buscar assessoria especializada é fundamental neste momento de transição para navegar com segurança pelas novas regras e garantir que sua empresa esteja em conformidade e aproveitando ao máximo as oportunidades de crédito e regimes diferenciados.
O NECSA conta com time especializado pronto para auxiliar o setor da construção civil nesse momento de transição legislativa.
